Les immeubles à revenus les plus rentables sur l'île de Montréal en 2026

Vous cherchez un plex qui rapporte pour vrai à Montréal? J'ai passé au crible les fiches publiques actuellement en vigueur et classé les immeubles selon le multiplicateur de revenus bruts (MRB). Voici ce que les chiffres racontent — et pourquoi les meilleurs rendements se cachent presque toujours dans l'Est de la ville.

Le MRB : l'outil de tri le plus honnête

Le MRB, c'est simple : le prix demandé divisé par les revenus bruts annuels publiés. Plus le chiffre est bas, plus l'immeuble « paie » vite. Selon la grille de lecture utilisée par les outils d'analyse d'investisseurs montréalais, un MRB de 15 ou moins est excellent, entre 15 et 18 c'est acceptable, et au-delà de 20, l'immeuble devient difficile à faire fonctionner aux taux hypothécaires actuels.

À titre de comparaison, le taux de capitalisation des immeubles à logements multiples en banlieue canadienne était de 4,66 % au quatrième trimestre de 2025 selon le groupe Altus — un repère de gros immeubles stabilisés. Les petits plex montréalais jouent dans une autre ligue, et c'est exactement là que se trouvent les occasions.

Le top 5 du moment

1. 3971-3975, rue Hochelaga (Mercier/Hochelaga-Maisonneuve) — MRB 12,8

Le champion du classement : 1 222 000 $ pour des revenus bruts publiés de 95 436 $, soit un rendement brut calculé de 7,81 %. L'immeuble de 1947 compte deux logements résidentiels et un local commercial de 2 400 pi². C'est le revenu commercial qui explique ce MRB exceptionnel — avec le risque qui vient avec : la vacance commerciale ne se gère pas comme la vacance résidentielle, et le prix est assujetti aux TPS/TVQ.

2. 7202-7204, rue d'Iberville (Villeray) — MRB ~13,0

Un duplex de 1946 « optimisé » en triplex avec un bachelor, face au métro D'Iberville : 849 900 $, revenus détaillés de 65 136 $. Entièrement loué, mais en meublé — des revenus possiblement gonflés par ce mode de location. La fiche date de quelques semaines : à revalider avant de s'emballer.

3. 8-plex à Montréal-Nord — MRB 14,49

Le plus bas prix par porte du classement : 231 250 $ pour 8 logements (2× 3½, 2× 4½, 4× 5½), à 1 850 000 $ et 127 650 $ de revenus. Tous les appartements ont été rénovés en 2025, le toit date de 2020. La condition à connaître : le vendeur exige le transfert de l'hypothèque existante à 4,75 %.

4. 5890, rue Chauveau (Mercier/Hochelaga-Maisonneuve) — MRB 14,72

Un quadruplex détaché de 1957 avec garage double : 935 000 $, revenus de 63 540 $, soit 233 750 $ par porte. Un plex pur, sans commercial, dans le secteur qui domine ce classement.

5. 4137-4139, rue Sainte-Catherine Est — MRB 14,97

Cinq unités (4 résidentielles + 1 commerciale de 1 950 pi²) pour 1 499 000 $ et des revenus publiés de 100 104 $. Encore une fois, le local commercial fait baisser le MRB — à analyser comme un immeuble mixte, pas comme un plex résidentiel.

Ce que le classement nous apprend

L'Est domine. Mercier/Hochelaga-Maisonneuve concentre les meilleurs MRB, avec des prix par porte de 234 000 $ à 333 000 $ pour des plex purs. Juste derrière le top 5, on retrouve encore le même secteur : rue Adam (MRB 15,11), rue Du Quesne (15,25), rue French (15,40) et rue Rameau (15,42).

Le contraste est frappant. Un triplex « propre » à Saint-Léonard s'affiche à 1 198 000 $ pour 60 000 $ de revenus — un MRB calculé de 19,97 et 399 333 $ par porte. On paie la localisation, pas le rendement.

Le commercial et le meublé faussent la comparaison. Les deux premiers du classement doivent leur position à un local commercial ou à de la location meublée. Comparez toujours des pommes avec des pommes.

Le cap rate net est presque toujours absent. Les fiches publiques ne publient ni les taxes ni les dépenses complètes : impossible de calculer un vrai taux de capitalisation sans les documents du vendeur. Un seul immeuble de ma sélection publiait un revenu net permettant le calcul — 3,52 %. Tout classement sérieux doit donc reposer sur le MRB, puis être validé par les baux et les dépenses réelles.

Avant de faire une offre

Un MRB bas est un point de départ, pas une garantie. Exigez les baux, le rôle des loyers et les dépenses réelles, déduisez une provision d'inoccupation, et budgétisez les travaux : plusieurs de ces immeubles datent de 1904 à 1947. C'est là, dans les documents, que le vrai rendement se décide.

Vous magasinez un immeuble à revenus à Montréal ou ailleurs au Québec et en Ontario? Appelez-moi : on regarde les chiffres ensemble, les vrais.

Par Iannick Champagne, courtier immobilier RE/MAX — Hall of Fame · 450-566-1173 · iannick.com