Une seule fiche sur 15 avait des revenus 100 % réels

Quand j'ai comparé 15 immeubles à revenus en vente sur l'île de Montréal, un seul affichait des revenus entièrement réels — pas « potentiels », pas estimés, pas gonflés. Voici l'histoire de cette fiche, et la leçon qu'elle donne à tout investisseur.

Le décor : 15 fiches, presque toutes en « potentiel »

L'exercice était simple : prendre les fiches détaillées courtiers de 15 immeubles à revenus montréalais, comparer les prix, les revenus et les rendements affichés. Très vite, un problème est apparu : dans presque toutes les fiches, les revenus dits « effectifs » étaient en réalité des valeurs locatives — des loyers estimés pour des logements parfois vacants. Les dépenses, elles, se limitaient le plus souvent aux taxes, ce qui gonflait les taux de capitalisation affichés.

Dans ce lot, des immeubles vedettes promettaient des rendements spectaculaires… sur du vent. Sauf un.

L'exception : un immeuble de Rosemont qui ne triche pas

Dans le secteur de Rosemont, une fiche sortait du lot :

6 unités : 2 logements résidentiels, 4 bureaux et des stationnements

Prix demandé : 599 000 $, plus les taxes applicables

Revenus : 51 972 $ par année — en loyers réels, payés par des occupants bien en place

Occupation : 100 %, et ce, depuis 2012

Immeuble reconstruit en 2012

Prix par porte : 99 833 $ — le plus bas de tout l'échantillon

Chaque dollar de revenu de cette fiche correspond à un bail, à un occupant, à un chèque qui entre chaque mois. Pas de local vacant « estimé » à un loyer de rêve, pas de logement vide compté comme loué.

Le rendement réel : moins sexy, mais vrai

Soyons honnêtes jusqu'au bout : même pour cette fiche, les dépenses publiées ne racontent pas toute l'histoire. Une fois les assurances et l'entretien ajoutés — des coûts bien réels que la fiche ne détaille pas — le taux de capitalisation réaliste de cet immeuble se situe autour de 5 à 6 %.

Est-ce moins impressionnant que le 10 % affiché par certains concurrents de papier ? Sur une annonce, oui. Dans un compte de banque, c'est l'inverse : un rendement de 5 à 6 % réel et stable depuis plus d'une décennie vaut infiniment plus qu'un rendement de 10 % qui s'évapore dès qu'on demande les baux.

Les trois leçons à retenir

Le meilleur deal n'est pas celui au plus gros chiffre affiché. C'est celui dont les revenus existent pour vrai, mois après mois.

L'historique d'occupation est un actif. Un immeuble plein depuis 2012 démontre une demande locative durable — c'est de la prévisibilité, et la prévisibilité, ça se paie… ou plutôt, ça se conserve.

Le prix par porte reste un excellent détecteur. À 99 833 $ la porte, cet immeuble coûtait une fraction de ce que demandent les secteurs centraux, où l'on dépasse régulièrement les 300 000 $ par porte. Le rendement se construit d'abord au prix d'achat.

Pourquoi ce dossier tient la route

Remarquez aussi la composition de l'immeuble : la combinaison de logements résidentiels, de bureaux et de stationnements répartit les revenus entre plusieurs occupants et plusieurs types d'usage. Quand un seul locataire représente tout le revenu, un seul départ fait mal. Ici, les 51 972 $ annuels proviennent d'un ensemble d'unités occupées — et cette occupation complète ne date pas d'hier : elle tient depuis 2012, l'année même de la reconstruction de l'immeuble. Autrement dit, ce n'est pas une bonne année isolée qu'on vous vend, c'est une décennie de stabilité documentée.

Avant de tomber en amour avec un rendement

Posez toujours les mêmes questions : les revenus sont-ils réels ou potentiels ? Les logements sont-ils occupés ? Les dépenses publiées incluent-elles les assurances et l'entretien ? Si la réponse à l'une de ces questions est floue, le rendement affiché l'est tout autant.

Vous voulez qu'on passe une fiche au crible ensemble avant de faire une offre ? C'est exactement le travail que je fais pour mes acheteurs, au Québec comme en Ontario.

Par Iannick Champagne, courtier immobilier RE/MAX — Hall of Fame · 450-566-1173 · iannick.com